Loi De Robien : Texte intégral

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191. Le contribuable qui souhaite bénéficier d’une période supplémentaire d’amortissement sans changement de locataire n’est tenu à aucune obligation déclarative spécifique.

192. Lorsque le contribuable réalise plusieurs investissements pour lesquels la déduction au titre de l’amortissement est demandée, il doit satisfaire à ces obligations déclaratives pour chaque logement.

II. Documents à fournir pour certains types d’investissement

193. Outre les documents mentionnés aux n°s 189. à 192., les contribuables sont tenus de fournir :

- pour les immeubles que le contribuable fait construire, une copie de la déclaration d’ouverture de chantier prévue à l’article R. 421-40 du code de l’urbanisme et de la déclaration d’achèvement des travaux, accompagnées des pièces attestant de leur réception en mairie ;

- pour les locaux que le contribuable transforme en logement, une copie de la déclaration d’achèvement des travaux, accompagnée d’une pièce attestant de sa réception en mairie et d’une note précisant la nature de l’affectation précédente des locaux ;

- pour les logements que le contribuable acquiert en vue de les réhabiliter, les contribuables sont tenus de joindre à leur déclaration de revenus de l’année d’achèvement des travaux les états et attestations prévus aux n°s 54. et 55. (voir modèle en annexe 1) ainsi que, lorsque ces états sont requis, les états prévus aux articles L. 1334-5 et L. 1334-7 du code de la santé publique fournis par le vendeur lors de la promesse de vente ou annexés à l’acte authentique de vente du logement.

194. Cependant, pour les logements vétustes acquis en vue de leur réhabilitation entre le 3 avril 2003 et le 1er mars 2004, le contribuable joint à la déclaration de revenus de l’année d’achèvement des travaux, les documents suivants :

- une attestation sur l’honneur décrivant l’état apparent du logement lors de son acquisition et certifiant l’absence de plusieurs caractéristiques de la décence mentionnées au n° 52. ;

- l’état descriptif du logement après la réalisation des travaux de réhabilitation indiquant d’une part, que ces travaux ont permis de donner au logement et aux parties communes qui le desservent, l’ensemble des caractéristiques d’un logement décent et d’autre part, que l’ensemble des performances techniques mentionnées au n° 53. sont respectées et qu’au moins six d’entre elles ont été obtenues à la suite des travaux de réhabilitation. Dans une copropriété, cette attestation indique que l’état apparent des parties communes qui desservent le logement est considéré comme décent, que celles-ci aient ou non fait l’objet de travaux ; l’appréciation est faite au regard des mêmes caractéristiques que celles prises en compte pour un logement individuel.

III. Documents à fournir en cas de location à un organisme public ou privé

195. Le bailleur d’un logement donné en location à un organisme qui le sous-loue doit joindre à la déclaration des revenus de l’année d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure, outre l’ensemble des documents visés ci-dessus, la copie du bail conclu avec l’organisme locataire ainsi qu’une copie du contrat de sous-location faisant apparaître le montant de la redevance payée par le sous locataire.

196. A titre de mesure de tempérament, la copie du contrat de sous-location pourra, le cas échéant, être remplacée par une attestation annuelle produite par l’organisme bailleur certifiant que pour la période concernée, les conditions suivantes sont remplies :

- le logement a été loué nu à une personne physique, autre que le propriétaire ou un membre de son foyer fiscal, qui l’a occupé à titre de résidence principale ;

- le logement n’est pas resté vacant plus de douze mois ;

- le loyer répond aux conditions fixées par les articles 2 terdecies A et 2 sexdecies -0 A ter de l’annexe III au CGI ;

- l’organisme locataire ne fournit pas, par ailleurs, de prestations hôtelières ou para-hôtelières à son locataire.

197. Si le contrat de location ou de sous-location n’est pas signé à la date de la déclaration susmentionnée, ces documents sont joints à la déclaration de revenus de l’année au cours de laquelle le contrat de location ou le contrat de sous-location est signé. Il en est de même en cas de changement de locataire pendant la période couverte par l’engagement de location.

B. Déduction au titre de l’amortissement des dépenses de reconstruction et d’agrandissement

198. Pour le bénéfice de la déduction au titre de l’amortissement des dépenses de reconstruction et d’agrandissement, l’engagement de location doit être formulé sur l’imprimé n° 2044 EB fourni par l’administration et annexé à la déclaration de revenus de l’année d’achèvement des travaux à laquelle est jointe l’imprimé n° 2044 S comportant les modalités de décompte de la déduction au titre de l’amortissement ainsi que les justificatifs nécessaires pour son appréciation.

C. Reprise par le conjoint survivant ou assimilé

199. L'option du conjoint survivant prévue au n°s. 117. et 118. doit être formulée dans une note établie conformément à un modèle fixé par l’administration (voir annexe 3 de la présente instruction) qui doit être jointe à la déclaration des revenus souscrite par le conjoint survivant au titre de l’année du décès de son conjoint pour la période postérieure à cet événement. Elle comporte l’engagement de louer le logement non meublé à des personnes qui en font leur habitation principale pour la fraction de la période de neuf ans couverte par l’engagement de location initial restant à courir à la date du décès.

Section 2 : Immeuble donné en location par une société

200. L’article 2 septdecies de l’annexe III au CGI prévoit les obligations déclaratives des sociétés propriétaires. L’article 2 octodecies de l’annexe III au même code prévoit les obligations déclaratives de leurs associés.

A. Obligations des sociétés

I. Obligations déclaratives à l’égard de l’administration

201. Lorsque l’investissement est réalisé par une société, les obligations déclaratives prévues aux n°s 189. à 199. incombent à la société. Les documents à produire, qui comportent l’engagement de la société de louer les logements nus pendant une durée de neuf ans, sont joints selon le cas, à sa déclaration du résultat de l’année d’achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure ou à sa déclaration du résultat de l’année d’achèvement des travaux (imprimés 2044 S et 2044 EB).

L’engagement de location pris par la société prévoit que le loyer ne doit pas excéder le plafond fixé par le décret n° 2003-1219 du 19 décembre 2003 et que la location ne peut être conclue avec l’un de ses associés ou un membre du foyer fiscal de l’un d’eux.

202. Lorsqu’une même société possède plusieurs logements éligibles à l’avantage fiscal, l’engagement de location doit être pris distinctement pour chaque logement.

203. Chaque année, la société joint à sa déclaration de résultat :

- un exemplaire de l’attestation fournie aux associés (voir n° 205.) ;

- le tableau d’amortissement mentionné au n° 190. sur lequel elle indique l’identité et l’adresse des associés ainsi que la part des revenus des immeubles de la société correspondant aux droits des associés.

204. Lorsque les associés d’une société d’attribution entrant dans les dispositions de l’article 1655 ter du CGI donnent personnellement en location les logements correspondant à leurs droits, tels qu’ils sont prévus dans les statuts de ladite société, il appartient à chacun d’eux de satisfaire à ces obligations, pour le logement qu’ils donnent en location, dans les mêmes conditions que s’ils réalisaient directement l’investissement.

II. Obligations à l’égard des associés

1. Fourniture d’une attestation annuelle

205. Avant le 16 février de chaque année, la société doit fournir à chacun de ses associés une attestation (voir modèle en annexe 4 à la présente instruction) en double exemplaire justifiant, pour l’année précédente, de l’existence à son actif de logements éligibles à la déduction au titre de l’amortissement. Ce document doit comporter les éléments suivants :

- l’identité et l’adresse de l’associé ;

- le nombre et les numéros des parts détenues au 1er janvier et au 31 décembre et, le cas échéant, des parts souscrites, acquises ou transmises au cours de l’année ainsi que la date de ces opérations ;

- l’attestation que la location et, le cas échéant, la sous-location remplissent les conditions de plafond de loyer ;

- le montant de l’amortissement correspondant aux droits de l’associé ;

- le montant du revenu net foncier correspondant aux droits de l’associé déterminé dans les conditions de droit commun et le montant de ce revenu déterminé compte tenu de la déduction au titre de l’amortissement ; ces informations permettent à l’associé de choisir, pour la première année, entre le régime de droit commun et l’avantage fiscal. En outre, pour que l’associé puisse déclarer ses revenus fonciers sur l’imprimé n° 2044 spécial, la société doit lui faire connaître la quote-part correspondant à ses droits du revenu brut, des intérêts d’emprunt et des autres charges foncières parmi lesquelles figure la déduction au titre de l’amortissement ;

- en cas de non respect par la société ou l’associé de leurs engagements, la quote-part des déductions au titre de l’amortissement que l’associé doit ajouter au revenu foncier de l’année au cours de laquelle la rupture de l’engagement ou la cession du logement ou des parts sociales est intervenue (CGI, ann. III, art. 2 septdecies).

2. Dépôt des titres

206. Les parts détenues par les associés qui entendent bénéficier de la déduction au titre de l’amortissement sont inscrites, dans les trente jours suivant la date limite de dépôt de la déclaration des revenus de l’année au titre de laquelle les parts ont été souscrites ou acquises ou, si elle est postérieure, de l’année de l’acquisition ou de l’achèvement de l’immeuble, sur un compte ouvert au nom de l’associé dans la comptabilité de la société ou sur un registre spécial. Les documents relatifs aux opérations ayant affecté ce compte sont conservés jusqu’à la fin de la troisième année suivant celle de l’expiration de l’engagement de conservation des titres (CGI, ann. III, art. 2 octodecies II).

B. Obligations des associés

I. Engagement de conservation des titres

207. Les porteurs de parts de sociétés non soumises à l’impôt sur les sociétés qui entendent bénéficier de la déduction au titre de l’amortissement doivent s’engager à conserver lesdites parts pendant une durée de neuf ans. Cet engagement est établi selon le modèle figurant en annexe 2 à la présente instruction.

L’engagement de conservation des titres est constaté lors du dépôt de la déclaration de revenus de l’année au titre de laquelle les parts ont été souscrites ou acquises ou, si elle est postérieure, de l’année de l’acquisition ou de l’achèvement de l’immeuble. Pour le bénéfice de la déduction au titre de l’amortissement des dépenses de reconstruction ou d’agrandissement, l’engagement de conservation des titres doit être joint à la déclaration de revenus de l’année d’achèvement des travaux. L’engagement de conservation des titres formulé par le conjoint survivant ou assimilé doit être joint à la déclaration de revenus souscrite par ce dernier au titre de l’année du décès de son conjoint pour la période postérieure à cet événement (CGI, ann. III, art. 2 octodecies I).

II. Justificatifs à produire les années suivantes

208. Pendant la durée d’application de la déduction au titre de l’amortissement, les associés joignent à chacune de leurs déclarations des revenus un exemplaire de l’attestation mentionnée au n° 205. (CGI, ann. III, art. 2 octodecies III). Le défaut de production de ce document est sanctionné par l’amende prévue à l’article 1725 du CGI.

Titre 3 : NOUVELLE DEDUCTION AU TITRE DE L’AMORTISSEMENT de la souscription en numéraire de parts de SCPI (« ROBIEN SCPI »)

209. L’article 31 bis du CGI autorise les associés de sociétés civiles de placement immobilier dont la quote-part de revenu est soumise à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers à pratiquer une déduction au titre de l’amortissement sur 95 % du montant de la souscription versée en numéraire à compter du 3 avril 2003 pour financer un investissement pour lequel les conditions d’application de la déduction « Robien logement » sont réunies.

Chapitre 1 : Champ d’application du nouveau dispositif

210. Cette faculté est réservée aux personnes physiques ou aux personnes morales non soumises à l’impôt sur les sociétés (section1). Pour être éligibles, les souscriptions doivent remplir certaines conditions (section 2).

Section 1 : Personnes concernées

A. PERSONNES PHYSIQUES

211. Le bénéfice de la déduction au titre de l’amortissement est réservé aux contribuables dont la quote-part de revenus provenant de la souscription au capital d’une SCPI régie par les articles L. 214-50 et suivants du code monétaire et financier (voir n° 223. et 224.) est imposée dans la catégorie des revenus fonciers en application de l’article 8 du CGI.

212. Les parts de SCPI doivent avoir été souscrites dans le cadre de la gestion du patrimoine privé du contribuable.

213. Elles peuvent être la propriété des deux époux ou d’un seul d’entre eux ou encore des personnes à la charge du foyer fiscal au sens des articles 196 à 196 B du CGI.

214. Les contribuables qui n’ont pas leur domicile fiscal en France peuvent bénéficier de ces mesures dès lors que les revenus des parts sont imposables en France dans la catégorie des revenus fonciers.

B. SOCIETES NON SOUMISES A L’IMPOT SUR LES SOCIETES

I. Nature des sociétés

215. Les parts de SCPI peuvent être la propriété d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés autre qu’une société civile de placement immobilier, dans la mesure où les revenus de ces immeubles sont imposés entre les mains des associés dans la catégorie des revenus fonciers.

Cependant, la condition relative à l’emploi de la souscription au financement d’un investissement pour lequel les conditions d’application de la déduction au titre de l’amortissement « Robien logement » sont réunies fait échec à l’application de la mesure aux souscriptions par une SCPI de parts de SCPI.

II. Titres concernés

216. Les parts des sociétés visées ci-dessus doivent être détenues dans le cadre du patrimoine privé du contribuable. Elles ne peuvent donc figurer à l’actif d’une société ou d’une entreprise individuelle alors même que les résultats de celles-ci seraient soumis à l’impôt sur le revenu.

En revanche, lorsque ces titres sont détenus par une société non soumise à l’impôt sur les sociétés dont l’activité revêt également un caractère purement civil, les membres de cette dernière dont la part dans les bénéfices sociaux relève de la catégorie des revenus fonciers peuvent bénéficier de ces déductions dès lors que cette société ne revêt pas elle-même la nature d’une SCPI (voir n° 215.).

C. CAS PARTICULIERS

I. Parts sociales dont le droit de propriété est démembré

217. La déduction au titre de l’amortissement n’est pas applicable aux revenus des titres de sociétés de placement immobilier dont le droit de propriété est démembré. Si le porteur détient à la fois des parts dont le droit de propriété est démembré et des parts en pleine propriété, il ne peut bénéficier de la déduction au titre de l’amortissement que sur les titres acquis en pleine propriété.

218. Lorsque le démembrement du droit de propriété des parts sociales intervient après la date de la prise de l’engagement de conservation des parts, l’avantage est remis en cause. La loi ne prévoit aucune exception à ce principe de remise en cause.

Il est cependant admis, lorsque le démembrement du droit de propriété des parts placées sous le régime de la déduction au titre de l’amortissement résulte du décès de l’un des époux soumis à imposition commune, que le conjoint survivant titulaire de l’usufruit peut demander la reprise à son profit, dans les mêmes conditions et selon les mêmes modalités (voir n° 243.), du régime de déduction au titre de l’amortissement pour la période restant à courir à la date du décès.

II. Indivision

219. La souscription de parts acquises en indivision ouvre droit à la déduction au titre de l’amortissement si toutes les conditions sont respectées. Chaque indivisaire déduit des produits lui revenant la fraction de l’amortissement correspondant à sa quote-part indivise. En outre, compte tenu de la nature juridique de l’indivision et des objectifs de la loi, les conditions suivantes doivent simultanément être remplies :

- les indivisaires doivent s’engager conjointement à conserver leurs parts sociales jusqu’à l’expiration de l’engagement souscrit par la société ;

- le locataire du logement acquis, construit, transformé ou réhabilité par la SCPI ne peut être un membre de la SCPI, l’un des indivisaires ou un membre du foyer fiscal de l’un des indivisaires.

220. Lorsque l’événement à l’origine de l’indivision intervient après la date de la prise de l’engagement de conservation des parts, la déduction au titre de l’amortissement des logements est remise en cause sous réserve de certaines exceptions (voir n° 262.) et, en toute hypothèse, cesse de s’appliquer pour l’avenir.

Il en est ainsi quand bien même l’indivision résulterait du décès de l’un des époux soumis à imposition commune. En effet, si dans ce dernier cas le conjoint survivant devient titulaire d’une quote-part indivise, il ne peut pas demander la reprise à son profit du régime de la déduction au titre de l’amortissement, cette possibilité n’étant admise que pour le conjoint survivant attributaire des parts ou titulaire de son usufruit.

Section 2 : Souscriptions concernées

221. La nouvelle déduction au titre de l’amortissement est accordée aux souscriptions en numéraire de parts au capital initial ou aux augmentations de capital de SCPI réalisées à compter du 3 avril 2003 lorsque ces sociétés utilisent 95 % de la souscription versée pour financer un investissement pour lequel les conditions d’application de la déduction « Robien logement » sont réunies dans les dix huit mois de la souscription.

A. Nature de LA SOUSCRIPTION

222. L’investissement réalisé consiste en la souscription de parts en numéraire au capital initial ou aux augmentations de capital de SCPI.

I. Nature de la société civile de placement immobilier

223. L’avantage fiscal est réservé aux souscriptions de parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), instaurées par la loi modifiée n° 70-1300 du 31 décembre 1970 qui ont pour objet exclusif l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif à l’exclusion de toutes souscriptions de parts d’autres types de sociétés (société civile d’attribution, société civile de location).

Il est rappelé que pour les besoins de leur gestion, l’article L. 214-50 du code monétaire et financier autorise ces sociétés à procéder à des travaux d’amélioration et, à titre accessoire, à des travaux d’agrandissement et de reconstruction. Elles peuvent également acquérir des équipements ou installations nécessaires à l’utilisation des immeubles et céder des éléments de leur patrimoine immobilier dès lors qu’elles ne les ont pas achetés en vue de les revendre et que de telles cessions ne présentent pas un caractère habituel.

224. La souscription au capital de SCPI à capital variable ne peut ouvrir droit à l’avantage fiscal même si les autres conditions sont remplies. Dans ce cas en effet, une partie du prix de souscription est en permanence affecté à un compte de réserve de liquidités afin de permettre le rachat éventuel des parts ou les retraits qui sont compensés par de nouvelles souscriptions. La condition d’affectation exclusive de 95 % des souscriptions aux investissements immobiliers dans les conditions prévues à l’article 31 I-1°-h du CGI n’est pas respectée (voir n° 227.).

II. Parts ouvrant droit à l’amortissement

225. Les souscriptions en numéraire au capital de SCPI s’entendent exclusivement de celles dont le montant est libéré en espèces, par chèque ou par virement. La souscription peut indifféremment être réalisée lors de la constitution initiale du capital social ou lors d’une augmentation de capital.

La souscription peut notamment être réalisée par voie d’incorporation au capital de sommes laissées en compte courant à la disposition de la société. Sont en revanche exclues du bénéfice de l’avantage fiscal les souscriptions de parts émises en rémunération d’apports en nature.

226. Le nombre de souscriptions ouvrant droit au bénéfice de la déduction au titre de l’amortissement « Robien SCPI » n’est pas limité.

B. AFFECTATION DE 95 % de la souscription

227. Aux termes de l’article 31 bis du CGI, l’avantage fiscal est accordé aux contribuables qui souscrivent au capital initial ou aux augmentations de capital de SCPI à la condition que 95% du produit de cette souscription soient exclusivement destinés à financer un investissement pour lequel les conditions d’application de la déduction prévue au h du 1° du I de l’article 31 sont réunies.

I. Affectation de la souscription

228. Les caractéristiques des investissements réalisés par les SCPI doivent être identiques à celles qui sont exigées pour le bénéfice de la déduction au titre de l’amortissement « Robien logement ». Il s’ensuit notamment que les investissements réalisés à l’aide de la souscription doivent :

- porter sur des propriétés urbaines situées en France et utilisées à usage de logement (voir n°s 18. à 27.) ;

- porter sur des immeubles acquis en pleine propriété ou en indivision (voir n°s 16. et 17.) ;

- constituer des investissements éligibles à la déduction au titre de l’amortissement « Robien logement » (voir n°s 29. à 58.). Ils peuvent consister en la réalisation de dépenses de reconstruction et d’agrandissement. Il est en revanche rappelé que le bénéfice de l’avantage n’est ouvert, pour les associés de la SCPI, que lorsque ces derniers ont formulé une option au moment de la déclaration de revenus de l’année de souscription des parts dont la contrepartie a eu pour objet de financer ces travaux. Les travaux réalisés en dehors de toutes souscriptions ne peuvent donner lieu à aucun amortissement.

Les dépenses d’amélioration ne peuvent pas être considérées comme des investissements éligibles au titre de l’amortissement et faire l’objet d’une souscription sauf lorsqu’elles constituent des dépenses indissociables des travaux de reconstruction et d’agrandissement (voir n° 133.). Elles ne peuvent dès lors donner lieu à une déduction au titre de l’amortissement par la société ou par l’associé. La société propriétaire de l’immeuble pourra en revanche déduire le montant de ces travaux conformément aux règles de droit commun (voir pour les conditions de déductibilité des dépenses d’amélioration, la DB 5 D-2224 n° 24, édition du 10 mars 1999) ;

- respecter les conditions relatives à l’affectation des logements à usage de résidence principale et au plafonnement des loyers (voir n°s 61. à 100.) ;

- doivent avoir été réalisés aux dates prévues pour les investissements éligibles à la déduction au titre de l’amortissement « Robien logement » (voir n°s 56. à 58.).

II. Appréciation du pourcentage d’affectation de la souscription

229. La condition d’affectation de 95 % de la souscription s’apprécie sans tenir compte des frais de collecte (CGI, ann. III, art. 2 octodecies B-5°). Par ailleurs, il convient de retenir pour l’appréciation de la condition d’affectation, la partie de la rémunération de la société de gestion destinée à couvrir les frais de recherche des investissements et usuellement fixée à 5 % du montant des souscriptions.

Ainsi, pour une souscription de 1 000 € incluant 50 € de frais de collecte et 50 € de frais de recherche des investissements, la condition de 95 % s’apprécie en retenant un montant de 950 €. La condition est donc réputée satisfaite si la société affecte plus de 902,50€ de la souscription à un investissement pour lequel les conditions du « Robien logement » sont réunies.

230. La condition d’affectation de 95 % de la souscription s’apprécie de façon indépendante pour chacune des souscriptions réalisées.

III. Délai pour affecter la souscription

231. Le produit de la souscription annuelle doit être investi dans sa totalité dans les dix-huit mois qui suivent la clôture de la souscription.

232. L’affectation de la totalité de la souscription est considérée comme réalisée lorsque 95 % du montant des souscriptions a été employé dans l’acquisition, la construction ou la rénovation d’immeubles (y compris les frais inhérents à ces opérations) et que ces opérations ont fait l’objet de la part de la SCPI d’un engagement définitif des sommes.

Le terme à retenir pour la réalisation de la condition relative à l’investissement de la souscription est la date à laquelle la SCPI s’est engagée de façon définitive au regard de l’usage des sommes recueillies lors de la souscription. Il pourra s’agir de la date portée sur l’acte en cas d’acquisition de biens immobiliers ou de la date à laquelle les contrats relatifs à des opérations de construction, de reconstruction, d’aménagement ou de réhabilitation ont été régulièrement formés entre les parties.

233. Les souscriptions doivent être annuelles (voir n°s. 274. et 298.). En cas de pluralité de souscriptions au cours de la même année, le délai de dix-huit mois court à compter de la clôture de chacune des souscriptions.

C. DATE DE LA SOUSCRIPTION

234. Pour ouvrir droit au bénéfice de la déduction au titre de l’amortissement « Robien SCPI », les souscriptions doivent être réalisées à compter du 3 avril 2003.

CHAPITRE 2 : ECONOMIE DU NOUVEAU DISPOSITIF

235. Le bénéfice de la déduction au titre de l’amortissement est soumis à une option du contribuable souscripteur et à un engagement de la SCPI (section 1). La déduction est alors pratiquée sur 95 % du montant de la souscription versée et est égale à 8 % de ce montant pendant les cinq premières années et à 2,5 % de ce montant les quatre, sept ou dix années suivantes (section 2).

Ce dispositif emporte diverses conséquences sur le régime fiscal de la SCPI et de ses associés (section 3). Lorsque le bénéficiaire de la déduction au titre de l’amortissement ou la société ne remplissent pas leurs engagements, les amortissements pratiqués sont, sauf exceptions, remis en cause (section 4).

SECTION 1 : Conditions d’application de la déduction au titre de l’amortissement

a. option du SOUSCRIPTEUR

I. Personnes concernées par l’option

236. Le bénéfice de la déduction au titre de l’amortissement « Robien SCPI » ne s’applique que si le contribuable en fait la demande. Cette option doit être exercée lors du dépôt de la déclaration de revenus de l’année de la souscription.

Lorsque la souscription est réalisée par une société non soumise à l’impôt sur les sociétés autre qu’une SCPI, cette dernière doit s’engager à conserver les titres dans les conditions prévues au n° 207..

II. Contenu de l’option : l’engagement de conservation des parts

237. L’option résulte de l’engagement du porteur de parts de conserver la totalité de ses titres jusqu’à l’expiration de l’engagement souscrit par la société. Cet engagement est constaté sur un document dont le modèle figure en annexe 5. Ce document est joint à la déclaration de revenus de l’année au titre de laquelle les parts ont été souscrites ou acquises.

238. La durée de location de neuf ans exigée de la société pour le bénéfice de l’avantage fiscal est calculée de date à date à compter de la prise d’effet du bail initial (voir n° 247.). Dès lors que la déduction au titre de l’amortissement intervient dès le premier jour du mois qui suit celui de la souscription, l’associé sera tenu de conserver ses parts au-delà de la période de neuf ans au cours de laquelle il bénéficie de l’avantage fiscal.

239. Par ailleurs, lorsqu’une même souscription est affectée à la réalisation de plusieurs investissements, l’engagement de location doit être pris distinctement pour chaque logement. Il s’ensuit que la période d’engagement de conservation des parts expire au terme de celle couverte par l’engagement de location afférent au dernier des logements acquis au moyen de la souscription et mis en location par la société.

240. Si l’associé cède tout ou partie de ses parts avant l’expiration de la période couverte par son engagement de conservation des titres, l’avantage fiscal est remis en cause en totalité.

III. Cas particulier des fusions de SCPI

241. Pour permettre aux SCPI de se restructurer, il est admis de reconnaître un caractère intercalaire aux fusions de SCPI au regard de la déduction au titre de l’amortissement. Ainsi, l’échange de droits sociaux résultant de la fusion de SCPI ne constitue pas un cas de rupture de l’engagement de conservation des parts.

242. La période de conservation des parts par l’associé est déterminée en tenant compte du temps écoulé entre la date de départ de la période couverte par l’engagement pris par l’associé de la société absorbée et celle de la cession des parts de la société issue de la fusion.

IV. Reprise de l’engagement

243. Lorsque le transfert de la propriété des titres ou le démembrement de ce droit résulte du décès de l’un des époux soumis à imposition commune, il est admis que le conjoint survivant, attributaire du bien en pleine propriété ou titulaire de son usufruit, peut demander la reprise à son profit du dispositif. Son engagement de location est limité à la fraction du délai restant à courir à la date de la transmission à titre gratuit. Les amortissements pratiqués par le couple soumis à imposition commune ne sont pas remis en cause, que le conjoint survivant opte ou non pour la reprise de l’engagement.

244. Par ailleurs, le mariage, le divorce ou la séparation modifient le foyer fiscal et entraînent création d’un nouveau contribuable. Il en est de même de la sortie du foyer fiscal d’une personne jusque là à charge au sens des articles 196 à 196 B du CGI et propriétaire des parts faisant l’objet de l’amortissement. Lorsqu’un tel événement intervient au cours de la période d’engagement de conservation des titres, il est admis que le nouveau contribuable (l’ex-époux attributaire des titres qui font l’objet de l’amortissement, en cas de divorce, ou la personne, précédemment à charge, propriétaire des titres) puisse, toutes conditions étant par ailleurs remplies, demander la reprise à son profit du dispositif, dans les mêmes conditions que le conjoint survivant (voir n° 243.). S’il ne demande pas cette reprise, les amortissements pratiqués par l’ancien contribuable font l’objet d’une remise en cause.

245. La reprise de l’engagement s’effectue dans les mêmes conditions que la demande initialement formulée. Elle constitue comme cette dernière une option irrévocable (voir n° 246.).

V. Caractère irrévocable de l’option

246. L’option pour la déduction au titre de l’amortissement est irrévocable. Le contribuable ne peut donc, postérieurement à la date limite prévue pour le dépôt de la déclaration des revenus de l’année au titre de laquelle l’option est exercée, demander à être replacé dans le régime de droit commun des revenus fonciers.

B. engagement de la SCPI

247. La société doit prendre l’engagement de louer le logement dans les conditions et limites prévues au h du 1° du I de l’article 31 du code général des impôts (« Robien logement »).

Cet engagement comporte l’obligation de louer le logement nu à usage d’habitation principale à une personne autre qu’un associé de la SCPI ou un membre de son foyer fiscal pendant une durée de neuf ans dans les conditions décrites au chapitre deuxième du titre II de la présente instruction (voir n°s 60. et s.). L’engagement de location comporte en outre une mention prévoyant que le montant du loyer ne peut excéder le plafond fixé par l’article 2 terdecies A de l’annexe III au code général des impôts.

248. La durée de location de neuf ans exigée pour l’application de la déduction est calculée de date à date à compter de la prise d’effet du bail initial de chacun des immeubles mis en location. L’obligation relative au délai de location décrit au n° 133. lui est applicable.

249. L’engagement est constaté sur l’attestation annuelle figurant en annexe 4 à la présente instruction lors du dépôt de la déclaration des résultats de l’année au titre de laquelle ont été réalisées les souscriptions.

Section 2 : Amortissement de 95 % du prix de souscription des parts de SCPI

A. Base de la déduction au titre de l’amortissement

250. L’article 2 novodecies B de l’annexe III au CGI précise que l’assiette de la déduction est constituée de 95 % du montant total de la souscription en numéraire effectivement versée par le contribuable au 31 décembre de l’année au titre de laquelle la souscription a été effectuée.

251. La base amortissable comprend donc, lorsque la gérance est confiée à une société de gestion, la partie de la rémunération de cette société destinée à couvrir les frais de recherche des investissements, ainsi que la fraction de la rémunération destinée à couvrir les frais de collecte et la commission de gestion. Il s’agit notamment de la rémunération annuelle de la société de gestion, destinée à couvrir les opérations de gestion administrative de la société (administration générale, information des associés, distribution des revenus) et de gestion du patrimoine (recouvrement des loyers, surveillance et entretien pour assurer le maintien en bon état des immeubles).

Ainsi, pour une souscription en numéraire de 1000 €, la base de la déduction au titre de l’amortissement sera égale à 950 €.

B. POINT DE DEPART DE LA PERIODE D’AMORTISSEMENT

252. La période d’amortissement a pour point de départ le premier jour du mois qui suit celui de la souscription. La date de la souscription à retenir est celle du transfert de la propriété des sommes versées en contrepartie de l’acquisition des parts de SCPI. Elle figure sur le document transmis aux associés par la SCPI (voir annexe 5).

C. TAUX DE LA DEDUCTION

253. La déduction au titre de l’amortissement est égale à 8 % de la base les cinq premières années et à 2,5 % de cette base les quatre années suivantes.

A l’issue de cette période de neuf ans, l’associé peut continuer à bénéficier par période de trois ans et dans la limite de six ans, d’une déduction au titre de l’amortissement au taux de 2,5 %, tant que l’investissement financé par la souscription remplit les conditions, notamment de loyer, pour bénéficier du dispositif « Robien logement ».

Le total des déductions représente donc 50 %, 57,5 % ou 65 % de la valeur de 95 % de la souscription selon que le contribuable n’a pas prolongé son engagement, l’a prolongé pour une seule période triennale ou l’a prolongé pour deux périodes triennales.

d. calcul de l’annuité deductible

254. L’article 2 vicies de l’annexe III au code général des impôts prévoit les modalités de calcul de l’annuité déductible. Lorsque le point de départ de la période d’amortissement a lieu après le 31 janvier de l’année d’imposition, les première et dernière annuités d’amortissement sont réduites prorata temporis. Il en est de même la sixième année compte tenu de la baisse de 8 % à 2,5 % du taux de la déduction, et le cas échéant, l’année de reprise de l’engagement par le conjoint survivant. Cette réduction s’effectue selon les modalités suivantes.

Pour la première année, la déduction calculée sur la base d’amortissement est admise dans la proportion existant entre, d’une part, le nombre de mois décompté à partir du premier jour du mois qui suit celui de la souscription jusqu’à la fin de l’année et, d’autre part, le nombre douze.

Lorsque la déduction au titre de l’amortissement, prorogée ou non, prend fin en cours d’année, elle est admise dans la proportion existant entre, d’une part, le nombre entier de mois compris entre le 1er janvier et le premier jour du mois au cours duquel expire l’annuité d’amortissement et, d’autre part, le nombre douze.

Lorsque le taux d’amortissement est réduit de 8 % à 2,5 % en cours d’année, chaque période est décomptée selon les modalités définies ci-dessus (CGI, ann. III, art. 2 vicies). Il en est de même l’année de reprise de l’engagement par le conjoint survivant.

255. Exemple : un contribuable souscrit des parts de SCPI le 20 septembre 2003. La base de la déduction au titre de l’amortissement s’élève à 100 000 € (95 % du montant de la souscription). Les déductions opérées sont les suivantes :

- 2003 (première année) : 100 000 X 8 % X 3/12 = 2 000 €

- 2004 à 2007: 100 000 X 8 % = 8 000 €

- 2008 (sixième année) [100 000 X 8 % X 9/12] + [100 000 X 2,5 % X 3/12 ] = 6 625 €

- 2009 à 2011 : 100 000 X 2,5 % = 2500 €

- 2012 (dixième année) : 100 000 X 2,5 % X 9/12 = 1 875 €

Total des déductions effectuées : 2 666 € + (4 x 8 000 €) + 6 625 € + (3 x 2500 €) + 1 875 € = 50 000 € soit 50% de 95% du prix d’acquisition des parts.

Section 3 : Conséquences sur le régime fiscal de la SCPI et de ses associés

A. Baisse du taux de la déduction forfaitaire

256. Alors que, dans le régime de droit commun, le taux de la déduction forfaitaire sur les revenus fonciers prévue au e du 1° du I de l’article 31 du CGI est fixé à 14 %, en cas d’option pour le dispositif de la déduction au titre de l’amortissement prévue à l’article 31 bis du CGI, il est ramené à 6 % pour les revenus fonciers perçus par la société.

La baisse de la déduction forfaitaire est applicable à l’ensemble des revenus fonciers perçus par la société. Elle est opposable à l’égard de tous les associés.

La baisse du taux de la déduction forfaitaire n’est pas définitive. La déduction forfaitaire au taux de droit commun est à nouveau applicable après l’expiration des périodes couvertes par l’engagement de location de la société pour le dernier investissement réalisé au moyen de la souscription.

B. Non cumul avec d’autres avantages fiscaux

257. Pour un même logement, le bénéfice de la déduction au titre de l’amortissement est exclusif de celui :

- de la réduction d’impôt pour investissement outre-mer (CGI, art. 199 undecies et art. 199 undecies A) ;

- de l’imputation sur le revenu global sans limitation de montant des déficits fonciers provenant de monuments classés monuments historiques, inscrits à l’inventaire supplémentaire ou ayant fait l’objet d’un agrément ministériel ou ayant reçu le label délivré par la Fondation du patrimoine mentionnés au premier alinéa du 3° du I de l’article 156 ;

- de l’imputation sur le revenu global sans limitation de montant des déficits fonciers résultant d’une opération de restauration immobilière (loi « Malraux ») ;

- de la déduction au titre de l’amortissement prévue aux f et g du 1° du I de l’article 31 du code précité ;

- du régime du micro-foncier prévu à l’article 32 du CGI qui exclu de son champ d’application les propriétaires de logement bénéficiant des dispositions de l’article 31 bis. Cette exclusion cesse de s’appliquer au terme de la période d’engagement de location de neuf ans du dernier logement acquis au moyen de la souscription ;

- du bénéfice de la déduction forfaitaire majorée de 40 % ou de 60 % prévue aux deuxième et quatrième alinéas du e du 1° du I de l’article 31 du CGI.

Section 4 : Remise en cause de l’avantage fiscal

A. Cas de remise en cause

258. Les déductions pratiquées au titre de l’amortissement « Robien SCPI » font l’objet d’une reprise lorsque le bénéficiaire ne remplit pas son engagement.

Il en est notamment ainsi lorsque l’associé de la SCPI cède tout ou partie de ses parts avant l’expiration de la période couverte par son engagement de conservation des titres : il les vend, les donne, les apporte en société, les inscrit à l’actif d’une entreprise individuelle, les échange ou en démembre la propriété. Il en est également ainsi lorsque le conjoint survivant qui a demandé à bénéficier du dispositif pour les parts acquises par le couple soumis à imposition commune ne respecte pas l’engagement initial pris par ce dernier.

259. Les déductions pratiquées au titre de l’amortissement font également l’objet d’une reprise lorsque la société ne respecte pas son engagement de location : location d’un logement nu pendant neuf ans à usage d’habitation principale.

L’ensemble des cas de remise en cause de l’avantage fiscal relatifs aux conditions de location du logement développés au n° 179. sous le titre II de la présente instruction constituent des cas de remise en cause de la présente déduction. Il s’agit notamment de la cession du logement pendant la période couverte par l’engagement de location, ou de l’inscription à l’actif d’une entreprise individuelle au cours de la période de neuf ans.

En outre, la location du logement acquis au moyen de la souscription à un associé ou un membre de son foyer fiscal entraîne la reprise de l’amortissement pratiqué par ce seul associé au titre de l’intégralité du montant de la souscription.

260. Le non-respect de l’objet social exclusif visé à l’article 1er de la loi du 31 décembre 1970 modifiée par la loi n° 93-6 du 4 janvier 1993 entraîne la remise en cause du bénéfice de l’avantage fiscal dont l’associé a pu bénéficier.

Le non-respect de l’objet social pourrait résulter de l’attribution aux associés au terme de la période d’engagement de conservation des titres, de la propriété des biens acquis ou construits au moyen des souscriptions de titres.

261. La reprise peut également résulter du défaut d’affectation de la totalité de la souscription dans le délai de 18 mois.

B. Exceptions

262. Les exceptions prévues au n° 180 sont applicables aux associés de SCPI.

C. MODALITES DE REMISE EN CAUSE

263. La rupture par l’associé de son engagement de conservation des parts ou par la société de son engagement de location entraîne la réintégration au titre de l’année au cours de laquelle elle intervient, des amortissements déduits au cours de la période couverte par l’engagement de l’associé dans les conditions de droit commun :

- le revenu foncier des années au titre desquelles une déduction au titre de l’amortissement a été pratiquée est majoré du montant de cette déduction ;

- pour la détermination de ce revenu foncier, la déduction forfaitaire est portée à 14 %.

264. De même, en cas de non respect des conditions de détention par le bénéficiaire de l’avantage ou des conditions de location ou de cession du logement par la société au cours des deux périodes triennales, les déductions pratiquées au cours de l’ensemble de la période triennale sont remises en cause. En revanche, les déductions pratiquées au cours de la période normale d’amortissement ne sont pas remises en cause, comme le cas échéant, celles afférentes à la période triennale précédente. Les droits supplémentaires sont assortis de l’intérêt de retard prévu par les articles 1727 et 1727 A du CGI et, en cas de mauvaise foi ou de manoeuvres frauduleuses du contribuable, de l’application des majorations prévues par l’article 1729 du CGI.

265. Le caractère intercalaire reconnu aux fusions de SCPI (voir n° 241.) a pour effet de ne pas remettre en cause le bénéfice de l’avantage lorsque l’immeuble acquis par la société est transféré dans le patrimoine de la société absorbante ou de la nouvelle société.

CHAPITRE 3 : OBLIGATIONS DES CONTRIBUABLES ET DES SOCIETES

266. Les obligations des associés (section 1) et des sociétés (section 2) sont codifiées aux articles 2 octodecies A et 2 octodecies B de l’annexe III au CGI.

SECTION 1 : Obligations des associés

A. Engagement de conservation des titres

267. Les porteurs de parts doivent s’engager à conserver les parts jusqu’à l’expiration de la période couverte par l’engagement de location de la société. Cet engagement, établi selon le modèle figurant en annexe 2 à la présente instruction, est constaté lors du dépôt de la déclaration des revenus au titre de laquelle les parts ont été souscrites (CGI, ann. III, art. 2 octodecies A-I).

Si le porteur de parts entend bénéficier de l’avantage fiscal au titre de la souscription à une augmentation de capital en vue d’un nouvel investissement réalisé par la SCPI, il doit souscrire un nouvel engagement de conservation des titres acquis lors de la souscription réalisée.

268. Les associés joignent également à chacune de leurs déclarations des revenus un exemplaire de l’attestation mentionnée au n° 273. ainsi que les modalités de décompte de la déduction au titre de l’amortissement (CGI, ann. III, art. 2 octodecies A-III).

B. REPRISE PAR LE CONJOINT SURVIVANT ou assimilé

269. L’option du conjoint survivant prévue au n° 243. doit être formulée dans une note établie conformément à un modèle fixé par l’administration figurant à l’annexe 3 à la présente instruction. Elle doit être jointe à la déclaration des revenus souscrite par le conjoint survivant au titre de l’année du décès pour la période postérieure à cet événement. Elle comporte l’engagement de conserver les parts pour la fraction de la période d’engagement de conservation de celle-ci restant à courir à la date du décès. L’attestation mentionnée au n° 275. doit être jointe à chacune des déclarations des revenus.

C. JUSTIFICATIFS A PRODUIRE LES ANNEES SUIVANTES

270. Pendant la durée d’application de la déduction de l’amortissement, les associés joignent à chacune de leurs déclarations des revenus un exemplaire des documents remis par la société (voir ci-dessous) ainsi que les modalités de décompte de la déduction au titre de l’amortissement (CGI, ann. III, art. 2 octodecies A-III). Le défaut de production de ce document est sanctionné par l’amende prévue à l’article 1725 du CGI.

SECTION 2 : Obligations des sociétés

271. L’article 2 octodecies B de l’annexe III au CGI prévoit les obligations déclaratives des SCPI tant à l’égard de l’administration que des associés.

A. Obligations à l’égard des associés

I. Dépôt des titres

272. Les parts détenues par les associés qui entendent bénéficier de la déduction au titre de l’amortissement sont inscrites, dans les trente jours suivant la date limite de dépôt de la déclaration des revenus de l’année au titre de laquelle les parts ont été souscrites sur un compte ouvert au nom de l’associé dans la comptabilité de la société ou sur un registre spécial. Les documents relatifs aux opérations ayant affecté ce compte sont conservés jusqu’à la fin de la troisième année suivant celle de l’expiration de l’engagement de conservation des parts (CGI, ann. III, art. 2 octodecies A II).

II. Fourniture d’une attestation annuelle

273. Avant le 16 février de chaque année, la société civile de placement immobilier doit faire parvenir à ses associés un document établi en double exemplaire conformément au modèle prévu en annexe 5 à la présente instruction et comportant les éléments suivants :

- l’identité et l’adresse de l’associé ;

- le nombre et les numéros des parts ou actions souscrites pour lesquelles le bénéfice de la déduction est demandé ainsi que le montant du capital souscrit correspondant ;

- la date de souscription des parts ou actions et du versement des fonds ;

- le nombre et les numéros des parts détenues au 1er janvier et au 31 décembre et, le cas échéant, des parts souscrites, acquises et transmises, au cours de l’année ainsi que la date de ces opérations ;

- l’attestation que 95 % de la souscription, appréciés sans tenir compte des frais de collecte, pour laquelle le bénéfice de la déduction a été demandé, servent exclusivement à financer un investissement pour lequel les conditions d’application de la déduction prévue au h du 1° du I de l’article 31 du CGI sont réunies ;

- la nature des investissements réalisés au moyen des parts ou actions souscrites pour lesquelles le bénéfice de la déduction a été demandée, l’adresse des logements concernés, leur date d’acquisition ou d’achèvement, la date de leur première location et la surface à prendre en compte pour l’appréciation du plafond de loyer telle qu’elle est définie par l’article 2 terdecies A de l’annexe III au CGI ;

- l’attestation que le produit de la souscription annuelle est intégralement investi dans les dix-huit mois qui suivent la clôture de celle-ci ;

- l’engagement par la société de louer le logement dans les conditions et limites prévues au h du 1° du I de l’article 31 du CGI. La société indique également le montant du loyer mensuel, charges non comprises, tel qu’il résulte du bail (CGI, ann. III, art. 2 octodecies B).

B. Obligations à l’égard de l’administration

274. Chaque année, la société joint à sa déclaration de résultat un exemplaire des documents remis aux associés (voir n° 273.) (CGI, ann. III, art. 2 octodecies B).

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